Wysokość mieszkania w nowym budownictwie w 2025 roku

Zanurzając się w świat nieruchomości, zwłaszcza tych świeżo wzniesionych, jedno pytanie nasuwa się natychmiast: jaka jest właściwa, a co ważniejsze, minimalna wysokość mieszkania w nowym budownictwie? Ta, zdawałoby się, prosta kwestia, stanowi klucz do komfortu i funkcjonalności przyszłego lokum. W skrócie, standardowa wysokość pomieszczeń mieszkalnych w nowym budownictwie wynosi zazwyczaj co najmniej 2,5 metra, choć diabeł, jak zawsze, tkwi w szczegółach prawnych.

Przyjrzyjmy się bliżej, co mówią na ten temat przepisy, a co możemy zaobserwować w praktyce, bazując na danych z rynku. Oto zestawienie ilustrujące zróżnicowanie wysokości w nowym budownictwie:

Zauważalne różnice pomiędzy minimalnymi wymogami prawnymi a faktycznymi wysokościami oferowanymi przez deweloperów wynikają często z dążenia do podniesienia komfortu użytkowania i prestiżu inwestycji. Wyższa przestrzeń optycznie powiększa wnętrze i daje większe możliwości aranżacyjne.

Minimalna wysokość pomieszczeń mieszkalnych, higieniczno-sanitarnych, technicznych i komunikacyjnych

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, a konkretnie rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, minimalna wysokość pomieszczeń mieszkalnych, czyli tych przeznaczonych do stałego pobytu ludzi, nie może być niższa niż 2,5 m. To absolutne minimum, od którego nie ma w zasadzie odstępstw, jeśli mówimy o typowych mieszkaniach w blokach czy kamienicach.

Warto podkreślić, że minimalna wysokość pomieszczeń mieszkalnych nie może być niższa niż 2,5 m dotyczy wszystkich rodzajów pomieszczeń mieszkalnych. Czy to salon, sypialnia, czy gabinet – przestrzeń nad naszą głową musi spełniać ten wymóg.

Co ciekawe, te same przepisy określają, że dla pomieszczeń higieniczno-sanitarnych (łazienek) dopuszczalna wysokość pomieszczeń jest identyczna i również wynosi 2,5 m. Może się to wydawać nieco zaskakujące, zważywszy na zazwyczaj mniejszą powierzchnię łazienek, ale standaryzacja wysokości ma swoje uzasadnienie w ujednoliceniu procesów projektowych i budowlanych.

Jeśli chodzi o pomieszczeń technicznych i komunikacyjnych minimalna wysokość nie może być niższa niż 2,2 m (art. 72.1). Tutaj przepisy są nieco łaskawsze, co ma sens, gdyż pomieszczenia takie jak korytarze, klatki schodowe, pralnie czy pomieszczenia gospodarcze nie są miejscami, gdzie spędzamy większość czasu. Niższa wysokość w tych miejscach może być też podyktowana względami technicznymi, np. poprowadzeniem instalacji.

Rozróżnienie wysokości w zależności od przeznaczenia pomieszczenia pokazuje pragmatyzm ustawodawcy. Nie ma sensu narzucać wysokiej przestrzeni tam, gdzie nie jest to konieczne do komfortowego funkcjonowania. Ale jednocześnie zapewniona jest minimalna, odpowiednia do życia wysokość w części mieszkalnej.

Pamiętajmy, że te wysokości to absolutne minimum. Wielu deweloperów oferuje lokale z wyższymi sufitami, co jest często postrzegane jako luksus. Na przykład, obserwacje z rynku wskazują, że w prestiżowych inwestycjach wysokości pomieszczeń mieszkalnych mogą dochodzić nawet do 3 metrów i więcej.

Taka dodatkowa przestrzeń daje wiele korzyści. Po pierwsze, wrażenie przestronności jest nieporównywalne. Możemy swobodnie montować wysokie meble, obrazy, czy lampy wiszące bez obaw, że będziemy o nie zahaczać. Po drugie, lepsza cyrkulacja powietrza. A po trzecie, po prostu czujemy się swobodniej. Ktoś mądry kiedyś powiedział, że w wysokim pomieszczeniu myśli latają swobodniej. Czy to prawda? Cóż, na pewno czujemy się mniej klaustrofobicznie.

Warto zaznaczyć, że te przepisy dotyczą nowo budowanych budynków. Stare kamienice czy budynki z tak zwanej wielkiej płyty mogą mieć zróżnicowane wysokości, często odbiegające od dzisiejszych standardów.

Znajomość minimalnych wysokości jest kluczowa podczas weryfikacji nowo nabywanej nieruchomości. Warto dokładnie zmierzyć pomieszczenia podczas odbioru, aby upewnić się, że wszystko jest zgodne z przepisami i obietnicami dewelopera. Zdarzały się przypadki, że obniżone sufity (np. z powodu ukrycia instalacji) powodowały niezgodności z minimalnymi wymogami. Co wtedy? Można negocjować z deweloperem, żądać usunięcia wad, a w skrajnych przypadkach, jeśli wada jest istotna, nawet odstąpić od umowy.

Podsumowując, minimalne wysokości pomieszczeń w nowym budownictwie są jasno określone w przepisach. Dla pomieszczeń mieszkalnych i higieniczno-sanitarnych to 2,5 metra, dla technicznych i komunikacyjnych 2,2 metra. To baza, od której deweloperzy mogą, a często nawet powinni, odstępować w górę, oferując lepsze warunki swoim klientom.

Wysokość poddaszy i antresol w nowym budownictwie

Przejdźmy teraz do kwestii nieco bardziej skomplikowanej, a mianowicie wysokości poddaszy i antresol w nowym budownictwie. Tutaj przepisy wprowadzają pewne wyjątki od reguły, które warto dokładnie zrozumieć, zwłaszcza jeśli planujemy zakup nieruchomości z taką przestrzenią.

Przepisy określają możliwość obniżenia wysokości pomieszczeń na poddaszach i antresolach. Ale uwaga – to dotyczy tylko budynków jednorodzinnych, zagrodowych i rekreacji indywidualnej. W przypadku typowych bloków wielorodzinnych obowiązują inne zasady, chociaż również dopuszczalne jest pewne uelastycznienie wymagań.

W budynkach jednorodzinnych, zagrodowych i rekreacji indywidualnej, średnia wysokość pomieszczeń na poddaszu i antresoli nie może być niższa niż 2,2 m. Tutaj nie liczymy najniższego punktu, a właśnie średnią. Jak ją obliczamy? Dodajemy najniższą i najwyższą wysokość w pomieszczeniu i dzielimy przez dwa. Ale co ważne, czym w obliczeniach tych nie uwzględnia się części pomieszczeń o wysokości poniżej 1,9 m. Czyli, jeśli w pomieszczeniu poddaszowym jest fragment o wysokości np. 1,5 metra, nie bierzemy go pod uwagę przy obliczaniu średniej. Ta część traktowana jest jako niska, niefunkcjonalna i nie wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania.

To rozwiązanie ma sens, ponieważ poddasza często mają skośne dachy, co powoduje, że część przestrzeni jest niska. Ustawodawca rozumie, że nie da się wszędzie uzyskać pełnej wysokości 2,5 metra, dlatego dopuszcza obliczanie średniej, z pominięciem tych bardzo niskich fragmentów. Średnia wysokość pomieszczeń na poddaszu i antresoli budynku jednorodzinnego nie może być niższa niż 2,2 m.

A co z poddaszami w budynkach wielorodzinnych (blokach)? Przepisy również dopuszczają obniżenia średniej wysokości pomieszczeń dla poddaszy w budynkach wielorodzinnych. Podobnie jak w przypadku budynków jednorodzinnych, w takich przypadkach liczymy jako średnią pomiędzy najniższą, a najwyższą wysokością, a czym w obliczeniach tych nie uwzględnia się części pomieszczeń o wysokości poniżej 1,9 m.

Różnica polega na tym, że w budynkach wielorodzinnych poddasza mieszkalne nie są aż tak powszechne jak w jednorodzinnych, ale gdy się pojawiają (np. jako mieszkania dwupoziomowe, gdzie górna kondygnacja to właśnie poddasze), obowiązują te same zasady liczenia średniej wysokości. Ważne jest, aby część pomieszczenia o wysokości poniżej 1,9 metra była odpowiednio oddzielona lub traktowana jako przestrzeń nieużytkowa (np. schowek), ponieważ nie wlicza się do powierzchni, od której naliczane są np. opłaty za czynsz czy podatek od nieruchomości.

Kupując mieszkanie na poddaszu lub z antresolą, zawsze dokładnie sprawdzaj, jak liczona jest powierzchnia i jaka jest faktyczna wysokość pomieszczeń. Niekiedy „magicznie” niska przestrzeń o wysokości poniżej 1,9 m jest wliczana do powierzchni całkowitej, co może prowadzić do nieporozumień i płacenia za coś, czego tak naprawdę nie można w pełni wykorzystać.

Warto poprosić dewelopera o szczegółowy rzut kondygnacji z zaznaczonymi wysokościami i powierzchnią użytkową obliczoną zgodnie z normą. To najlepszy sposób, aby uniknąć niespodzianek.

Pamiętajmy również o skosach dachu na poddaszach. Chociaż przepisy dopuszczają obniżenie wysokości w tych miejscach, zbyt niski skos na dużej powierzchni może znacząco ograniczać funkcjonalność pomieszczenia. Trudno ustawić meble, trudno się poruszać. Dlatego oprócz średniej wysokości, warto zwrócić uwagę na powierzchnię użytkową w pełnej wysokości (powyżej 1,9 m).

Podsumowując, przepisy dotyczące wysokości poddaszy i antresol są bardziej złożone niż dla typowych pomieszczeń mieszkalnych. Kluczowe jest zrozumienie, jak liczona jest średnia wysokość i które części pomieszczenia są brane pod uwagę przy jej wyliczaniu. Pamiętajmy, że fragmenty o wysokości poniżej 1,9 metra nie wliczają się do powierzchni użytkowej w pełnym tego słowa znaczeniu. Precyzyjna weryfikacja tych kwestii podczas zakupu nieruchomości na poddaszu pozwoli uniknąć rozczarowania.